Dans l’optique de trouver des solutions pour contrer la crise du logement et un taux d’inoccupation frôlant le 1 %, la Ville de Gatineau a mis sur pied un comité-choc en logement. Ce comité vise principalement le développement de projets de logements abordables, sociaux et communautaires afin de combler un manque criant de ce type d’habitations sur son territoire. Ces actions concrètes pour le développement de tels projets permettront à la communauté de soutenir les familles et les personnes déjà fragilisées par la situation actuelle.
Le 11 avril dernier avait lieu la première rencontre de consultation des membres permanents du comité-choc et de multiples intervenants externes, notamment des organismes sociaux, sans but lucratif et communautaires, des entrepreneurs, des associations de résidents et des concepteurs architecturaux. Devant environ 70 personnes, Mme Sophie Lamothe, architecte associée chez A4, a pris part aux discussions en partageant le mémoire préparé par le Lab A4 pour cette rencontre. En voici donc les grandes lignes.
D’abord, il est essentiel de noter que le besoin d’accélérer la construction de logements pour atténuer la crise actuelle doit s’accompagner d’une facilité à construire tous les types de logements, qu’ils soient abordables, subventionnés ou privés. Il faut ainsi créer rapidement plusieurs habitations, les développer, puis procéder à plusieurs mises en chantier.
Logiquement, ces logements devraient être construits dans les milieux urbains existants et permettraient la densification de quartiers et centres urbains déjà bâtis. La densification est requise afin de limiter et contrôler l’étalement urbain et ainsi réduire les effets des changements climatiques. Pourtant, les statistiques montrent que la densité du territoire de Gatineau est en décroissance, donc que l’étalement augmente. La typologie de bâtiment liée à l’étalement urbain est la maison unifamiliale, tandis que la densification est plutôt reliée aux multilogements (duplex, triplex et bâtiments multilogements). En nous basant sur ces informations, une question émerge et amène diverses pistes de réflexion : Pourquoi la densification est-elle difficile à réaliser à Gatineau?
Nos pistes de réflexion couvrent cinq grands thèmes :
- Les typologies de logements
- Le zonage actuel
- Le syndrome « Pas dans ma cour » ou NIMBY
- L’innovation
- L’accompagnement par le Service de l’urbanisme et du développement durable (SUDD)
En premier lieu, il est essentiel d’aborder la typologie des logements. Ce terme réfère à la grandeur, à la forme, au nombre d’étages, au type d’entrée intérieure ou extérieure, aux espaces partagés ou individuels, etc. Ainsi, vivre en centre urbain ne se limite pas à habiter dans une tour ou dans un petit logement. Des habitations de types différents peuvent être conçues afin d’attirer une diversité d’occupants.
Il est de notre avis que les logements urbains apportent autant d’avantages, de confort et de flexibilité que les maisons unifamiliales. Alors pourquoi la maison unifamiliale est-elle encore le modèle le plus convoité? Sans aucun doute, il s’agit d’un manque de choix et de diversité. Un logement en centre urbain peut être tout aussi agréable que s’il était situé en banlieue. Cela dit, la typologie de l’habitation en soi n’est pas le seul facteur déterminant dans la sélection d’une résidence. Les quartiers doivent également être attrayants, offrir des parcs, des pistes cyclables et des trottoirs sécuritaires de même qu’une diversité de commerces et une vie de quartier. Lorsque nous entendons parler des gens qui choisissent de vivre dans un centre urbain à Gatineau, les lieux cités le plus fréquemment sont la rue Principale dans le secteur Aylmer et le nouveau village urbain Agora. Ces deux milieux de vie prouvent que vivre en ville est agréable et qu’une demande existe bel et bien.
Cela nous amène à nous demander pourquoi cette diversité de logements urbains n’existe pas plus à Gatineau. Nous croyons que les raisons principales consistent en la rigidité et le conservatisme du zonage actuel. L’exercice de concordance a peu changé les résultats du zonage, puisque la valorisation de l’innovation ou de la diversité pour les bâtiments n’était pas parmi les objectifs de cet exercice. Le zonage actuel fait en sorte que les logements de même type dans le même genre de bâtiment sont faciles à développer, tandis que les logements uniques, présentant des typologies différentes ou nouvelles ne le sont pas, puisque le parcours est ponctué d’embûches en ce qui a trait aux approbations municipales.
D’une part, la quantité innombrable de restrictions sur les empiètements dans les marges de recul pour les escaliers, les balcons, les cases et les allées de stationnement, ainsi que le nombre minimal de cases de stationnement, les aires d’agrément, les types de matériaux, etc. font en sorte qu’il y a peu de solutions sans dérogations. Il ne faut pas oublier de mentionner qu’une seconde unité d’habitation sur un terrain n’est toujours pas permise et que plusieurs habitations ne peuvent se diviser en deux logements, car le zonage ne permet pas la densification douce dans les quartiers existants. Ainsi, pour faciliter le développement de projets, nous n’avons d’autre option que de nous pencher vers ce qui fonctionne déjà, d’opter pour des solutions souvent simples et ordinaires.
D’autre part, notre zonage conservateur semble refléter ce que la population désire, puisque peu de personnes reçoivent le changement de façon favorable. Le statu quo a la cote, car le changement est régulièrement associé à des pertes de privilèges, à vivre avec des différences ou à devoir s’adapter. Trop souvent, nous sommes témoins du syndrome « Pas dans ma cours » (NIMBY). En effet, maints projets se voient bloqués par des citoyens qui s’opposent au changement, à la progression. Le processus de consultation publique fait alors obligatoirement partie du développement des projets et doit débuter très tôt, en amont de la conception. Cependant, même de bons processus de consultation se butent à la réticence au changement. Par conséquent, si le zonage permettait plus de diversité dès le départ et faisait preuve de plus de souplesse, davantage de projets pourraient être réalisés.
Une partie de la solution provient donc de la flexibilité du zonage et de la mise en valeur de l’innovation. Lorsque l’on parle d’innovation, il ne s’agit pas de dénaturer un quartier, mais plutôt de s’y inscrire de façon harmonieuse avec des solutions innovantes, de mettre en valeur ses caractéristiques, ou d’améliorer la qualité de vie des résidents.
Par conséquent, il faut permettre aux quartiers existants d’être plus denses, sans toutefois les dénaturer. Des solutions innovantes doivent être mises en place pour occuper les lots vacants, limiter les pertes d’espace et maximiser les terrains tout en respectant les hauteurs générales des bâtiments et l’alignement sur la rue. À l’opposé, sur les axes structurants de transport, une densification en hauteur doit être privilégiée, le tout en harmonie avec les bâtiments existants voisins.
Finalement, l’innovation ne vient pas sans défis, puisque celle-ci est accompagnée de subjectivité et d’interprétation. Plusieurs développeurs et concepteurs qui tentent de proposer des concepts innovateurs font face à l’incertitude, puisque l’analyse et le dialogue sont seulement possibles lorsqu’un projet complet est soumis aux analystes du SUDD. Il est difficile de connaître l’opinion de l’analyste en amont d’un projet, de trouver des solutions en équipe, puis de savoir si nos idées suivent une direction adéquate. Ceci fait en sorte que plusieurs personnes ne développent pas de projets innovateurs, préférant plutôt se concentrer sur des projets plus conservateurs et comprenant moins de logements afin de ne pas essuyer de refus.
De surcroît, comme l’analyse du SUDD est réalisée en fin de conception, cela fait en sorte que bien du temps est perdu pour redessiner le concept une fois les commentaires reçus. Cette méthodologie génère d’importants coûts additionnels en plus de rallonger le processus, puis démoralise tant le client que l’équipe de projet. Ce ne sont pourtant pas les idées de développement qui manquent chez les investisseurs! Cela dit, il est commun d’entendre ces personnes dire qu’elles ne tenteront pas leur chance, puisque trop de projets sont impossibles à réaliser à Gatineau.
Nous avons saisi que des changements à l’interne ont déjà été mis en place au SUDD. L’embauche de nouveau personnel fait partie des priorités et est entamée. Nous croyons qu’il serait également pertinent de modifier la culture interne de ce service. Présentement, les concepteurs et développeurs craignent l’étape d’analyse des projets. Pourquoi ne pas plutôt développer des relations de collaboration entre le SUDD, les développeurs et les concepteurs? De nouveaux logements sont construits, car des gens choisissent d’investir et de mener à terme des projets, désirent développer notre ville. Nous devons travailler en équipe et cesser d’alimenter ce sentiment de lutte entre les différentes parties.
Enfin, nous voudrions saluer la mise en place de ce comité-choc qui permet aux différentes parties de s’exprimer, de proposer des solutions et de faire partie du processus de changement.